In marile orase din tara costurile apartamentelor „comuniste” au scazut cu procente de pana la 25%. Unitatile locative vechi s-au ieftinit, pe fondul crizei imobiliare, cu sume cuprinse intre 2.000 si 25.000 de euro.
Preturile s-au diminuat in asemenea masura incat, in unele orase, cumpararea unui apartament vechi si inchirierea lui, o afacere la moda in ultimii ani, nu mai este rentabila. Totodata, perspectivele pentru 2009 nu sunt deloc incurajatoare.
Scaderi de minimum 10% in 2009

Cele mai mari scaderi s-au inregistrat la apartamentele de trei camere din Baia Mare. Daca in luna martie a anului trecut o asemenea locuinta putea fi achizitionata contra unei sume cuprinse intre 56.000 si 85.000 de euro, in decembrie acelasi spatiu costa intre 40.000 si 60.000 de euro.

Preturile au intrat pe o panta descendenta accelerata si in alte orase din tara. Astfel, in Galati, apartamentele cu doua si trei camere costau in decembrie cu 15.000 de euro mai putin decat in martie. In Pitesti, costul garsonierelor a scazut cu 20.000 de euro, iar in Satu Mare apartamentele de trei camere sunt mai ieftine cu 20.000 de euro decat anul trecut.

Preturile continua sa scada in Targu Mures si in 2009. Daca luam in considerare si luna ianuarie, costul unui apartament vechi de doua camere a scazut, din martie 2008, cu sume cuprinse intre 10.000 si 15.000 de euro. Printre motive se numara lipsa de lichiditati, dar si un fenomen psihologic care a aparut odata cu manifestarile crizei financiare la nivel mondial.

Tranzactiile au inceput sa scada in iulie-august, cand au aparut primele date despre inrautatirea situatiei. Investitorii au fost cei mai afectati de aceste informatii de peste hotare si au incetat brusc achizitia de imobile, inclusiv apartamente vechi. Tendinta s-a amplificat in noiembrie-decembrie 2008.

Acum, cei care dispun de bani lichizi prefera sa-i depuna la banca, pentru o dobanda anuala de 7.5%. „Pentru a ne da seama de rationamentul investitorilor, este suficient sa facem un simplu calcul. Sa presupunem ca dispuneti de 50.000 de euro, cu care puteti cumpara un apartament de doua camere in Targu Mures.

Din inchirierea lui puteti obtine circa 3.000 de euro pe an, iar de la banca obtineti 3.750 de euro pe an. In plus, trebuie sa tineti cont si de faptul ca preturile vor scadea in continuare. Eu estimez o scadere de minimum 10%. Prin urmare, pretul apartamentului va scadea cu 5.000 de euro.

De aici rezulta o pierdere de 2.000 de euro pentru cel care investeste acum intr-un apartament vechi de doua camere, chiar daca inchiriaza locuinta”, spune Octavian Ispas, director al agentiei Euro Imobil din Targu Mures.

In Arad, scaderi de 17.000 de euro

Nici in Arad preturile nu parasesc panta descendenta pe care s-au inscris inca din primavara anului trecut. „Volumul tranzactiilor a inceput sa scada semnificativ inca din aprilie –mai, iar acum vanzarile de apartamente vechi sunt aproape inexistente.

Chiar si cei care doresc sa achizitioneze un asemenea imobil si au lichiditati asteapta sa mai scada costurile si mai mult. Si exact asta se intampla la ora actuala in Arad.

Un apartament de doua camere porneste de la pretul de 31.000 euro si ajunge pana la maximum 48.000 de euro, fata de 40.000 – 65.000 de euro in martie 2008”, afirma Monica Platon, director al agentiei imobiliare aradene Euromon.

“La nervi, poti sa-ti dai si foc la casa”, avertiza, cu ceva timp in urma, guvernatorul Mugur Isarescu. Asadar, fie criza bancara, fie imobiliara, numai nervii sa nu ne lase, ca n-ar mai fi rost de vreo gandire lucida, de vreo rezolvare la criza! Problema e grea, mare si dureroasa. Grea pentru ca e una de sistem, mare pentru ca a cuprins aproape toata lumea si dureroasa pentru ca e legata de o nevoie elementara: locuinta.

Chiar daca se vorbeste zi-lumina despre criza, un sondaj recent a revelat ca jumatate dintre americani considera ca locuinta lor valoreaza tot atat sau chiar mai mult decat anul trecut, fapt care explica, partial, si blocajul pietei imobiliare americane. La noi, “sondajele” au fost ocupate mai mult cu campania electorala, iar cand se dau legate de piata imobiliara, mai ca-ti vine sa le crezi, daca nu faci imprudenta sa citesti pana la capat, unde afli ca e bine sa cumperi ceva anume, undeva, acum! Mare sondaj, mare credibilitate!

Chiar daca evolutia pietelor difera de la tara la tara, criza creditelor imobiliare din SUA s-a propagat si a tulburat intreaga lume. Pretul caselor a scazut cu 20% fata de iulie 2006 (conform S&P/Case – Shiller home price index), iar Nouriel Roubini, economist la New York University, apreciaza ca declinul va continua cu inca 20% in 2009. “Nu se intrevede o revenire a pietei inainte de sfarsitul lui 2009”, e de parere Patrick Newport, economist la Global Insight, apreciind si el, dar ceva mai optimist, o depreciere a valorii caselor americanilor de 15% anul viitor.

Venind mai aproape, pe continentul european, pare ca raul cel mai mare a ramas dincolo de ocean. Friedrich Mostbock, analist la Erste Bank Viena, apreciaza ca Europa de Est este departe de recesiune, iar pietele acestei zone vor continua sa promita. Mostbock a declarat ca economiile din Europa de Est vor descreste cu 1-4,3% in 2009, ceea ce poate fi un lucru bun pe termen lung.

O axiomă veche de când lumea spune că atunci cånd piaţa este cuprinsă de panică si toată lumea vinde, un investitor înţelept nu poate să nu cumpere. „Buy when there’s blood in the streets“, spun cunoscătorii. Deloc paradoxal, criza imobiliară are, ca un prim efect, ieftinirea costurilor dezvoltării unor proiecte noi. Practic, astăzi, foarte multe dintre etapele realizării unui proiect construit “de la firul ierbii“ – terenul, materialele de construcţii, forţa de muncă – au preţuri inferioare celor de anul trecut. Pentru companiile sau fondurile care nu se capitalizează la bursă sau din tranzacţiile cu active imobiliare, criza actuală este cea mai potrivită pentru derularea unor afaceri profitabile pe termen lung.
Suspendarea sau amânarea proiectelor imobiliare în România nu au atins încă dimensiunea unui fenomen de masă, dar primele semnale în acest sens au fost deja date. Astfel, potrivit reprezentanţilor Quantum Consulting & Management (QCM), în ultima lună, cel puţin opt dezvoltatori imobiliari au anunţat îngheţarea sau restrângerea proiectelor anunţate iniţial si alţi câţiva vând proprietăţi pentru obţinerea de lichidităţi. Există soluţii pentru companiile aflate în situaţii dificile, dar acestea sunt la îndemâna fondurilor de investiţii specializate în finanţarea afacerilor în dificultate. Potrivit lui Andrei Apetrei, directorul QCM, aceste fonduri dispun de lichidităţi cu care pot finanţa proiecte majore, însă la un preţ de până la 50% din profitul viitor.
„Sfatul nostru e să achiziţionaţi masiv de la societăţile «în distress» (cu probleme – n.r.) deoarece puteţi să negociaţi cu până la 50% din preţ, dacă aveţi lichidităţi. A renunţa să mai construiesti ar putea fi o soluţie doar dacă valoarea terenurilor ar creste în următoarea perioadă“, explică Apetrei. În situaţia unei companii în dificultate financiară, dar cu proiecte aflate în diverse stadii de realizare, sansele unei preluări forţate sunt mari. În faza de fundaţie si de structură se investeste, de regulă, aproximativ 30-35% din valoarea proiectului, finisajele înseamnă 50-55% din totalul devizului, iar instalaţiile – 10-15%. „Un proiect rezidenţial adus la stadiul de finisaje a necesitat cea mai mare parte a investiţiei. Dezvoltatorul va rămâne cu aceste fonduri blocate dacă nu găseste o soluţie pentru a-l vinde cu sau fără finisaje. Din acest motiv, îngheţarea proiectului nu este o idee bună. Dimpotrivă, este de preferat să se găsească lichidităţi din alte proprietăţi pentru ca lucrările să se finalizeze, astfel încât banii investiţi să poată fi recuperaţi“, a declarat directorul QCM.

Criza imobiliara a fost in ultimele luni subiectul care a dat substanta paginilor si emisiunilor economice din mass-media. Au devenit clisee titluri precum “Scad preturile apartamentelor”, “Piata imobiliara este blocata”, “Bancile au inasprit conditiile de creditare”, “ANPC a luat agentiile imobiliare in colimator”. Cu fiecare material s-a mai pus o caramida pe zidul ridicat intre oferta si cerere.

Cred ca e timpul sa fim mai pozitivi si sa vedem si jumatatea plina a crizei imobiliare:

1. Business-urile dependente de piata imobiliara, daca vor trece de criza, vor castiga foarte mult in maturitate. Inclusiv agentiile imobiliare care trec criza isi vor consolida afacerea astfel incat forta si prestigiul lor in piata vor fi mult mai mari

2. Implicit, business-urile vulnerabile din piata vor disparea sau vor fi cumparate si remodelate

3. A trecut frenezia cumparaturilor haotice. Cumparatorii vor fi mult mai circumspecti cand isi vor analiza potentialul investitional. Precedentul acestei crize ii va maturiza si pe ei

4. A trecut perioada fixarii preturilor “dupa ureche”

5. …si exemplele mai pot continua. Va invit sa mai adaugam impreuna.
Intr-un interviu acordat lui Marius Tuca, Ion Tiriac vorbeste despre o crestere a neincrederii cumparatorilor, pe fondul mediatizarii excesive a crizei imobiliare. Tiriac nu a ratat nici mingea ridicata cu eleganta la fileu: “MT.: Aceasta criza aduce si oportunitati de afaceri?  IT: Sigur ca da, dar pentru cei care au cashul. [...] Criza ii face bogati pe cei cu bani si ii saraceste pe cei saraci!”. Previziunile sunt optimiste: “in urmatorii doi-trei ani, pretul minim in Romania ajunge la 1.500-1.800 eu/mp, iar maximul ajunge la 10.000 – 16.000 EU/mp”.

Cert e ca segmentul imobiliar ramane o atractie pentru investitori. Daca ai cu ce, acum esti norocos. Proprietarii iti deschid mai mult decat oricand usa sa cumperi.